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Avvocato Luigi LucenteEgregio Avvocato,
le vorrei chiedere un consiglio in merito ad un problema di parcheggio in un condominio. Un condomino parcheggia da molto tempo nello stesso posto auto condominiale. Premetto che ci sono più posti liberi e nessuno è assegnato, quindi chi arriva parcheggia, anche eventuali ospiti. Alcuni condòmini – tra cui il sottoscritto – hanno parcheggiato nel posto in oggetto, e qui è scoppiata la lite. Il signore ha cominciato a dire: «Questo parcheggio è mio, io parcheggio qui da tanti anni». Addirittura, il signore in questione, occupa sempre il posto facendo la spola con un’altra macchina, di fatto tenendolo sempre occupato. L’Amministratore, stufo, non vuole metterci più becco. Come possiamo agire noi altri condòmini?
Lettera Firmata
Gentile Lettore,
da quanto leggo nel suo quesito in cui non fa cenno ad alcuna previsione relativa all’area di parcheggio risultante dal titolo di acquisto dell’unità abitativa, precisandomi, invece, che nessuno dei posti auto di cui si discute risulterebbe assegnato all’uno piuttosto che all’altro condomino, ne deduco che l’area di cui si tratta debba essere considerata una parte comune dell’edificio, in base a quanto previsto dall’art. 1117 n. 2 del Codice Civile, nella sua più recente formulazione, introdotta dall’art. 1 della L. 11 dicembre 2012 n. 220 in vigore dal 17 giugno 2013.
Ciò premesso, in generale, quando si parla di uso delle cose comuni – in assenza di diverse e specifiche disposizioni sancite dal regolamento condominiale ovvero in assenza di delibere assembleari che abbiano disciplinato diversamente tale uso – siamo abituati a fare riferimento all’art. 1102 del Codice Civile, che recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Per comprendere come intendere in maniera corretta la portata di tale norma, è necessario far riferimento alla giurisprudenza e, in particolar modo, alla Corte di Cassazione, per cui “la nozione del pari uso della cosa comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza dell’impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine” (Cass. 18 giugno 2005 n. 12873).
In tale contesto, quindi, assume un ruolo fondamentale sia l’Amministratore, fra i cui compiti, ai sensi dell’art. 1130 del Codice Civile, rientra anche quello di curare l’osservanza del regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; sia l’Assemblea.
L’Assemblea, ad esempio, può imporre dei turni nell’utilizzo dei posti auto disponibili e vietare, proprio per la logica dell’avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri.
Ad affermarlo è la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 14 giugno-19 luglio 2012 n. 12485, che ha confermato la legittimità di una delibera del condominio, in cui, dato il numero insufficiente di posti auto rispetto ai residenti (11 rispetto ai 12 condomini), era stata stabilita la regola della turnazione che non poteva essere infranta neanche se il condomino avente diritto in quel momento non usufruiva dello spazio per la macchina.
Orbene, nel caso che ha sottoposto alla mia attenzione, mi sembra di aver inteso che non vi siano problemi di spazi, poiché l’area di parcheggio parrebbe avere posti auto sufficienti ad ospitare non solo i condomini, m anche gli occasionali visitatori.
Questo, tuttavia, non giustifica certamente l’abuso perpetrato dal condomino, che pretende di rivendicare la proprietà di un determinato posto auto che, invece, non gli è mai stato assegnato, facendo, in tal modo un uso illegittimo del bene comune.
Anche perché, magari, questo comportamento potrebbe tradursi, comunque, in un godimento di carattere privilegiato a sfavore degli altri condomini: si pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui il posto auto occupato stabilmente sia molto più agevole e comodo per accedere all’edificio ovvero sia riparato, a differenza degli altri, da una tettoia.
Inoltre, nulla esclude che un domani, eccependo un uso continuativo ed esclusivo del posto auto, il condomino ritenga, addirittura, di averne acquisito la proprietà per usucapione (il che, poi, sarebbe certamente tutto da vedere, ma potrebbe comunque creare ulteriori problemi e liti a livello condominiale, che, magari, è meglio prevenire!).
Riassumendo, dunque, qualora gli usuali mezzi di comunicazione (telefonate, fax, etc.) non riescano a far cessare l’abuso, cosa si può fare per tutelarsi dal “bullo” del condominio???
Il consiglio che, in base alle informazioni che mi ha fornito, posso darLe, è quello, innanzitutto, di esaminare attentamente il regolamento condominiale, per verificare se preveda qualcosa in merito all’utilizzo dell’area di parcheggio, nonché se preveda sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori delle sue disposizioni, peraltro, aggiornate, dall’art. 14 della L. 11 dicembre 2012 n. 220, che sancisce: “per le infrazioni al regolamento del condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino a € 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.
Qualora così non fosse, potrebbe, comunque, portarsi la questione in assemblea, che può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione (cfr. art. 66 Disp. Att. C.C.).
In sede di assemblea si potrà disciplinare in modo più puntuale l’utilizzo dell’area del parcheggio condominiale, qualora ciò corrisponda ad un’esigenza concreta di tutti i comunisti (vedi il caso dei turni richiamato nella precedente decisione della Cassazione per garantire a tutti di servirsi in maniera paritaria del bene comune); oppure, semplicemente, si potrà discutere dell’abuso denunciato affinchè venga valutato da tutti i condomini ai sensi dell’art. 1117 quater del Codice Civile, anch’esso introdotto dalla recente riforma del condominio e che recita: “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136”.
Le azioni giudiziarie richiamate da tale norma che potranno essere instaurate in sede civile, dovranno essere precedute da una procedura di mediazione obbligatoria, all’esito della quale, qualora non si raggiungesse un accordo, riguardando la misura e modalità di uso dei servizi di condominio, verranno trattate da un Giudice di Pace.
Non ritengo, tuttavia, che, nel caso di specie, un’azione giudiziaria potrebbe rivelarsi efficace, per diversi ordini di ragioni.
Innanzitutto, in assenza di una norma condominiale che limiti temporalmente l’utilizzo del posto auto da parte di ciascun condomino, sarebbe ingiusto e impensabile che, a lui solo, fosse imposto questo tipo di vincolo.
Inoltre, anche ammesso e non concesso venisse vietato al condomino in questione di “fare la spola con un’altra macchina”, per impedirgli di tenere, di fatto, sempre occupato lo stesso posto auto, in ogni caso, a livello pratico, trattandosi di una violazione occasionale, sarebbe praticamente impossibile darvi esecuzione.
Infine, anche un’eventuale domanda di risarcimento del danno formulata in considerazione del mancato godimento della cosa comune, dovrebbe essere dimostrata da chi la propone e, nel caso di cui si tratta, se come pare, la possibilità di parcheggiare è stata comunque garantita a tutti i condomini, sarebbe una prova davvero ardua da offrire al Giudice.
A conti fatti, dunque, in considerazione dei tempi e dei costi necessari per iniziare e portare a termine una causa, nonchè dei risultati prevedibilmente ottenibili, sarebbe certamente più utile ai vostri scopi trovare una soluzione regolando in modo puntuale con una delibera assembleare l’utilizzo dell’area di parcheggio, in modo tale da impedire espressamente tali abusi e prevedere, in caso di sua violazione, delle sanzioni pecuniarie.
Essere costretti a mettere mano al portafogli è un deterrente di grande impatto e può far scendere a miti consigli anche il bullo più incallito!!!
